[:ru]
Как реагирует спрос на рынке недвижимости на эпидемию и карантин
За последние 13 лет рынок недвижимости пережил два стрессовых периода: в 2008—2009 и в 2014—2015 годах.
Первый период сопровождался глобальным финансовым кризисом и сильно подрезал крылья застройщикам, которые в период роста рынка 2006−2007 года, казалось, потеряли связь с реальностью.
Второй стрессовый период, связанный с революцией, войной и девальвацией гривни, прошел значительно легче благодаря низкой закредитованности рынка по сравнению с 2008 годом. Не завися от привлеченных средств и имея достаточную маржинальность, рынок скорректировался по цене и быстро выздоровел. Более того, на фоне резкого роста курса доллара в 2014—2015 годах и «банкопада», недвижимость стала популярной альтернативой сохранения средств. В отдельные месяцы продажи били рекорды: вместо того, чтобы бежать в обменники, люди покупали квартиры. Застройщики, понимания сложность ситуации, использовали девальвацию для наращивания оборота. Благо, маржинальность позволяла.
Последние четыре года рынок недвижимости находится в паритете спроса-предложения, что подтверждается ростом цены не выше уровня инфляции. За это время застройщики научились выстраивать стратегии развития своего бизнеса, опираясь, в основном, на ресурсы, привлекаемые от покупателей. Такая модель развития рынка не давала ему «перегреться» и выйти на порог системного кризиса перепроизводства, о котором время от времени упоминали разные эксперты.
Активность покупателей определяла две вещи: скорость строительства ранее заложенных домов и запуск новых проектов. При этом в Украине в целом, и в Киеве в частности сохранялся стратегический дефицит жилья: в столице на 1 жителя приходится чуть больше 21 кв. м, что значительно меньше, чем в европейских столицах. К тому же, значительная часть существующего жилого фонда морально и физически устарела. Люди не хотят жить в таких домах и ищут возможность улучшить свои жилищные условия на первичном рынке.
И тут пришел вирус
На днях, общаясь с одним интересным клиентом, я услышал от него фразу: «Не знаю, какие реальные последствия будут от коронавируса, но могу точно сказать, что у него хороший PR-менеджер». Я на 100% с этим согласен. Мы еще не ощутили реальных последствий от эпидемии в Украине, но информационное поле уже влияет на людей. Последнюю неделю мы наблюдаем, как одна часть наших соотечественников закупает стратегические запасы продовольствия на всякий случай, вторая часть — валюту.
Но это волнение — я бы не назвал его паникой — носит временный характер. Надо признать: его длительность напрямую зависит от количества инфоповодов, которые будут появляться в информационном пространстве. И это будет влиять на готовность совершать крупные покупки в краткосрочной перспективе.
Как ситуация отразилась на рынке жилья
Давайте рассмотрим этот вопрос через призму категорий покупателей, которые есть на рынке.
Дельцы, привыкшие разделять риски и на них зарабатывать, на фоне курсовых качелей начинают активнее искать недооцененные варианты с минимальными рисками. Поэтому в структуре продаж временно увеличивается спрос на максимально ликвидные однокомнатные квартиры. В выигрыше надежные застройщики, у которых зафиксированы цены в гривне.
Клиенты, которые покупают квартиру для себя и должны решить этот вопрос до определенной даты, также не будут откладывать покупку, потому что это доставит им больше дискомфорта, чем переживания от курса/вируса/нефти/дефолта. Им нужна квартира, и они ее купят.
Клиенты, которые хотели купить первое собственное жилье, не имея на руках всей суммы и получая гривневый доход — это преимущественно молодые самостоятельные профессионалы или молодые семьи — скорее всего, на время приостановят поиски. Для них покупка квартиры — стресс, на который накладывается переживание по поводу вируса и опасения растущего курса. Они думают, что не справятся с долларовой рассрочкой от застройщика, и отложат покупку до прекращения волнений, связанных с вирусом, и стабилизации курса.
Волатильность курса для нас не является чем-то новым. Мы жили в ней последние несколько лет. При этом 2019 год показал, что доллар, надежно спрятанный под диван, тоже может обесцениться. Люди еще не забыли, как покупали доллар по 26−27 грн, а потом он подешевел до 24, и это удерживает их от того, чтобы бежать в обменник и усиливать валютную панику.
2019 был хорошим годом для привлечения гривневых депозитов. Сегодня люди с нетерпением ждут их окончания. Многие сразу же пойдут инвестировать свободные средства в жилье. Судя по запросам нестандартных графиков погашения рассрочки, поступающим ко мне в последние дни, эта категория клиентов уже приняла свое решение.
Люди стремятся вкладывать в то, что не обесценится в связи с курсовыми колебаниями.
Но карантин все-таки «подрежет» деловую активность. В ближайшие недели для многих бизнесов встанет вопрос, как компенсировать последствия от карантинных мероприятий. Уже сегодня сложности испытывают сферы, связанные с массовым пребыванием клиентов в одном месте. Это реальный сектор экономики, и если в нем станет меньше денег, то последствия будут ощущать все. Это значит, что рынок недвижимости ждет усиленная борьба за клиента.
Клиент, в свою очередь, будет искать на рынке продукт, соответствующий ряду критериев:
— высокое качество — у такого продукта меньше всего шансов обесцениться;
— наиболее выгодные условия, в частности, рассрочка с фиксацией в гривне;
— надежность застройщика и объекта.
Коронавирус не вечен, и летом его воздействие, по прогнозам экспертов, сведется к минимуму. Но останутся экономические последствия, внутристрановые риски, которые продолжат влиять на курс доллара и рынок.
В значительной степени ситуация будет зависеть от того, как сложатся наши взаимоотношения с международными финансовыми организациями и сможет ли страна получить внешние кредиты. Отсутствие последних может снова взвинтить курс. Отдельный вопрос: как мы сможем пережить карантинный режим, какие шаги по поддержке населения и бизнеса страна сможет не просто декларировать, а реально реализовать. Например, США уже объявили налоговые каникулы для населения на 3 месяца. Хороший пример, я считаю.
Что при этом будет с рынком недвижимости? Покупатель с рынка не уйдет — Украина привыкла жить при дорогом долларе, видела революции и живет в состоянии войны. Но при каждом новом витке курса мы наблюдаем две тенденции. Часть покупателей демонстрирует временное снижение готовности совершать крупные покупки. Другая часть, наоборот, стремится нивелировать риски роста курса покупкой активов за гривну.
Какую недвижимость покупать точно не стоит? Больше всего в условиях текущего кризиса пострадает морально и физически устаревшая недвижимость на вторичном рынке — хрущевки и типовые советские панельки. Технический износ зданий будет способствовать снижению цен и спроса на них в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В условиях перераспределения спроса и фиксации застройщиками цен в гривне покупать такую недвижимость вообще нет смысла.
Не самая благоприятная ситуация складывается и для объектов эконом-класса на первичном рынке. Их себестоимость ниже, чем объектов класса комфорт, но и цена продажи тоже значительно ниже. Низкая маржинальность — показатель отсутствия запаса на случай корректировки цен, а это существенно повышает риск задержек сроков строительства.
Оптимальное соотношение ликвидности и возможной ценовой коррекции на сегодня — объекты недвижимости комфорт- и бизнес-класса. Они не так дорого стоят, как объекты премиум-класса, но достаточно маржинальны, чтобы гарантировано быть достроенными.
Рынок недвижимости был, есть и будет. Постепенно он приспособится к функционированию в условиях карантина. Главное — мыть руки, следить за гигиеной и сохранять спокойствие.
Источник: НВ Бизнес[:ua]
Як реагує попит на ринку нерухомості на епідемію і карантин
За останні 13 років ринок нерухомості пережив два стресових періоди: в 2008—2009 і в 2014—2015 роках.
Перший період супроводжувався глобальною фінансовою кризою і сильно підрізав крила забудовникам, які в період зростання ринку 2006−2007 року, здавалося, втратили зв’язок з реальністю.
Другий стресовий період, пов’язаний з революцією, війною і девальвацією гривні, пройшов значно легше завдяки низькій закредитованості ринку в порівнянні з 2008 роком. Не залежачи від залучених коштів і маючи достатню маржинальність, ринок скоректувався за ціною і швидко одужав. Більш того, на тлі різкого зростання курсу долара в 2014—2015 роках і «банкопаду», нерухомість стала популярною альтернативою збереження коштів. В окремі місяці продажі били рекорди: замість того, щоб бігти до обмінників, люди купували квартири. Забудовники, розуміючи складність ситуації, використовували девальвацію для нарощування обороту. Благо, маржинальність дозволяла.
Протягом останніх чотирьох років ринок нерухомості перебуває в паритеті попиту-пропозиції, що підтверджується зростанням ціни не вище рівня інфляції. За цей час забудовники навчилися вибудовувати стратегії розвитку свого бізнесу, спираючись, в основному, на ресурси, залучені від покупців. Така модель розвитку ринку не давала йому «перегрітися» і вийти на поріг системної кризи надвиробництва, про який час від часу згадували різні експерти.
Активність покупців визначала дві речі: швидкість будівництва раніше закладених будинків і запуск нових проектів. При цьому в Україні в цілому, і в Києві зокрема зберігався стратегічний дефіцит житла: в столиці на 1 жителя припадає трохи більше 21 кв. м, що значно менше, ніж у європейських столицях. До того ж, значна частина наявного житлового фонду морально і фізично застаріла. Люди не хочуть жити в таких будинках і шукають можливість поліпшити свої житлові умови на первинному ринку.
І тут прийшов вірус
Днями, спілкуючись з одним цікавим клієнтом, я почув від нього фразу: «Не знаю, які реальні наслідки будуть від коронавірусу, але можу точно сказати, що у нього хороший PR-менеджер». Я на 100% з цим згоден. Ми ще не відчули реальних наслідків від епідемії в Україні, але інформаційне поле вже впливає на людей. Останній тиждень ми спостерігаємо, як одна частина наших співвітчизників закуповує стратегічні запаси продовольства про всяк випадок, друга частина — валюту.
Але це хвилювання — я б не назвав його панікою — носить тимчасовий характер. Треба визнати: його тривалість безпосередньо залежить від кількості інфоприводів, які будуть з’являтися в інформаційному просторі. І це буде впливати на готовність здійснювати великі покупки в короткостроковій перспективі.
Як ситуація відбилася на ринку житла
Давайте розглянемо це питання через призму категорій покупців, які є на ринку.
Ділки, які звикли розділяти ризики і на них заробляти, на тлі курсових гойдалок починають активніше шукати недооцінені варіанти з мінімальними ризиками. Тому в структурі продажів тимчасово збільшується попит на максимально ліквідні однокімнатні квартири. У виграші надійні забудовники, у яких зафіксовані ціни в гривні.
Клієнти, які купують квартиру для себе і повинні вирішити це питання до певної дати, також не будуть відкладати покупку, тому що це принесе їм більше дискомфорту, ніж переживання від курсу/вірусу/нафти/дефолту. Їм потрібна квартира, і вони її куплять.
Клієнти, які хотіли купити перше власне житло, не маючи на руках всієї суми і отримуючи гривневий дохід — це переважно молоді самостійні професіонали або молоді сім’ї — найімовірніше, на час призупинять пошуки. Для них покупка квартири — стрес, на який накладається переживання через вірус і побоювання зростання курсу. Вони думають, що не впораються з доларовою розстрочкою від забудовника, і відкладуть покупку до припинення заворушень, пов’язаних з вірусом, і стабілізації курсу.
Волатильність курсу для нас не є чимось новим. Ми жили в ній останні кілька років. При цьому 2019 рік показав, що долар, надійно захований під диван, теж може знецінитися. Люди ще не забули, як купували долар по 26−27 грн, а потім він подешевшав до 24, і це утримує їх від того, щоб бігти в обмінник і посилювати валютну паніку.
2019 був хорошим роком для залучення гривневих депозитів. Сьогодні люди з нетерпінням чекають їх закінчення. Багато хто відразу ж підуть інвестувати вільні кошти в житло. Судячи за запитами нестандартних графіків погашення розстрочки, що надходять до мене в останні дні, ця категорія клієнтів вже прийняла своє рішення.
Люди прагнуть вкладати в те, що не знеціниться в зв’язку з курсовими коливаннями.
Але карантин все-таки «підрізає» ділову активність. У найближчі тижні для багатьох бізнесів постане питання, як компенсувати наслідки від карантинних заходів. Уже сьогодні складності відчувають сфери, пов’язані з масовим перебуванням клієнтів в одному місці. Це реальний сектор економіки, і якщо в ньому стане менше грошей, то наслідки будуть відчувати всі. Це означає, що ринок нерухомості чекає посилена боротьба за клієнта.
Клієнт, в свою чергу, буде шукати на ринку продукт, щоряду критеріїв:
— висока якість — у такого продукту найменше шансів знецінитися;
— найбільш вигідні умови, зокрема, розстрочка з фіксацією в гривні;
— надійність забудовника й об’єкта.
Коронавірус не вічний, і влітку його вплив, за прогнозами експертів, зведеться до мінімуму. Але залишаться економічні наслідки, внутрішньодержавні ризики, які продовжать впливати на курс долара і ринок.
Що при цьому буде з ринком нерухомості?
Покупець з ринку не піде — Україна звикла жити при дорогому доларі, бачила революції і живе в стані війни. Але при кожному новому витку курсу ми спостерігаємо дві тенденції. Частина покупців демонструє тимчасове зниження готовності здійснювати великі покупки. Інша частина, навпаки, прагне нівелювати ризики зростання курсу покупкою активів за гривню. Значною мірою ситуація буде залежати від того, як складуться наші взаємини з міжнародними фінансовими організаціями і чи зможе країна отримати зовнішні кредити. Відсутність останніх може знову підняти курс. Окреме питання: як ми зможемо пережити карантинний режим, які кроки по підтримці населення і бізнесу країна зможе не просто декларувати, а реально реалізувати. Наприклад, США вже оголосили податкові канікули для населення на 3 місяці. Хороший приклад, я вважаю.
Яку нерухомість купувати точно не варто? Найбільше в умовах поточної кризи постраждає морально і фізично застаріла нерухомість на вторинному ринку — хрущовки і типові радянські панельки. Технічне зношення будинків буде сприяти зниженню цін і попиту на них в короткостроковій і довгостроковій перспективі. В умовах перерозподілу попиту і фіксації забудовниками цін у гривні купувати таку нерухомість взагалі немає сенсу.
Не найсприятливіша ситуація складається і для об’єктів економ-класу на первинному ринку. Їх собівартість нижча, ніж об’єктів класу комфорт, але й ціна продажу теж значно нижча. Низька маржинальність — показник відсутності запасу на випадок коригування цін, а це істотно підвищує ризик затримок термінів будівництва.
Оптимальне співвідношення ліквідності і можливої цінової корекції на сьогодні — об’єкти нерухомості комфорт і бізнес-класу. Вони не так дорого коштують, як об’єкти преміум-класу, але досить маржинальні, щоб гарантовано бути добудованими.
Ринок нерухомості був, є і буде. Поступово він пристосується до функціонування в умовах карантину. Головне — мити руки, стежити за гігієною і зберігати спокій.
Джерело: НВ Бізнес[:]