[:ru]Вспомогательные помещения являются общим имуществом многоквартирного дома. Среди других помещений их отличает особое функциональное назначение: обеспечение эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей.
К вспомогательным помещениям относятся колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры, другие подсобные и технические помещения.
Вспомогательные помещения находятся в общей совместной собственности совладельцев как квартир, так и нежилых помещений многоквартирного дома. При этом речь идет не только о приватизированых, но и о неприватизированных квартирах: их владельцы также являются совладельцами вспомогательных помещений дома.
Право собственности на вспомогательные помещения является несколько ограниченным. Так, общее имущество нельзя разделить между совладельцами. Также совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества, а кредитор сособственника не имеет права требовать выделения доли из общего имущества в натуре для обращения взыскания на нее.
Возникновение права собственности на вспомогательные помещения имеет определенные особенности. Данный вопрос был раскрыт в решении Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 р. № 4-рп/2004, а впоследствии – конкретизировано решением Конституционного Суда Украины от 09.11.2011 р. № 14-рп/2011.
Суд пришел к четкому выводу, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир. Совладельцы квартир и нежилых помещений становятся совладельцами вспомогательных помещений независимо от оснований приобретения права собственности (в т.ч. купля-продажа, наследование, другие гражданско-правовые сделки). При этом никаких дополнительных действий для подтверждения права собственности на вспомогательные помещения совершать не нужно.
Вспомогательные и нежилые помещения
Важно заметить, что возникновение права собственности зависит от статуса помещения: вспомогательное или нежилое.
К нежилым относятся те помещения, которые изначально строились не как вспомогательные, а как имеющие другое предназначение. Именно к такому выводу пришел Верховный Суд в постановлении от 06.08.2019 г., № 914/843/17.
Например, в большинстве современных новостроек в подвале размещаются паркинги. Такие помещения не могут считаться вспомогательными и находиться в общей совместной собственности, а право собственности на них (например, на отдельные машино-места) регистрируется с определенными лицами, которые их приобрели.
Основной признак, которая позволяет разграничить вспомогательные и нежилые помещения – их функциональное назначение.
Как указано выше, вспомогательные помещения необходимые для обеспечения эксплуатации дома, бытового обслуживания жителей дома и повышения жизненного комфорта жителей дома. Нежилые помещения предназначаются для осуществления торговли, оказания услуг, устройства паркинга, осуществления хозяйственной деятельности и для других небытовых нужд.
Согласно правовой позиции Верховного Суда, изложенной в постановлении от 23.10.2019 года, дело № 598/175/15-ц, по своему правовому статусу нежилые помещения являются отдельными объектами недвижимого имущества. Они являются самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений и находятся в собственности конкретных лиц (частной, коммунальной или государственной). Это отдельные, изолированные помещения в многоквартирном доме, не входящих в жилой фонд. Зато вспомогательные помещения не являются отдельными объектами недвижимости. Они принадлежат к жилищному фонду и находятся в общей собственности совладельцев многоквартирного дома.
Пользование вспомогательными и нежилыми помещениями
Права совладельцев многоквартирного дома зависят от правового статуса помещения и зависят от того, есть помещение вспомогательным или нежилым.
Совладельцы многоквартирного дома, если речь идет о вспомогательные помещения, имеют право пользования такими помещениями, право получать доступ к технической документации, информации о техническом состоянии, условия содержания и эксплуатации, затраты на содержание, поступления от использования таких помещений.
Если кто-то мешает совладельцам многоквартирного дома использовать вспомогательные помещения, они имеют право на защиту своих прав в судебном порядке. С этой целью необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об устранении препятствий в осуществлении права пользования.
По нежилым помещениям совладельцы многоквартирного дома таких прав не имеют. Все права принадлежат исключительно владельцу конкретного помещения.
Проблемы отчуждения вспомогательных помещений
Помещения многоквартирного дома могут быть отчуждены, если они не являются самостоятельными нежилыми помещениями, право собственности на которые уже было зарегистрировано, а также не нужны для эксплуатации дома.
Письмом Министерства по вопросам ЖКХ Украины от 22.01.2009 года № 8/14-530 были определены четкие условия продажи общего имущества многоквартирного дома:
1. ОСМД должно быть балансодержателем дома.
2. Имеющаяся согласие владельцев всех квартир и нежилых помещений дома.
3. Общее собрание приняло решение об отчуждении общего имущества.
4. Полученные от продажи средства будут использованы на нужды дома.
Прежде всего, дом передается на баланс ОСМД. Бывший балансодержатель передает ОСМД экземпляр технической и другой документации на дом, экземпляр документа, на основании которого дом принят в эксплуатацию, технический паспорт и план инженерных сетей дома. Более полный перечень документов, которые передаются ОСМД, можно найти в п. 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 17.05.2005 года № 76.
Срок передачи – 3 месяца с момента создания ОСМД. Если какой-то из перечисленных документов отсутствует, то он должен быть изготовлен или восстановлен за счет предприятия, с баланса которого передается жилой дом в течение полугода с момента регистрации ОСМД.
После этого подписывается акт приема-передачи дома с баланса на баланс.
Далее необходимо получить согласие на отчуждение общего имущества. Такое согласие предоставляют владельцы приватизированных и неприватизированных квартир, а также нежилых помещений. Согласие предоставляется в письменной форме и должно быть удостоверено нотариально. В согласии обязательно необходимо указать точный перечень имущества, которое отчуждается, а также, на которые предоставляется согласие, например, отчуждения на основании договора купли-продажи имущества.
Следующий шаг – принятие решения общего собрания об отчуждении общего имущества. Принятие этого решения является исключительной компетенцией общего собрания.
Решение об отчуждении общего имущества принимается 2/3 голосов, при этом не должно быть голосов против.
Голосование осуществляется на общем собрании или путем письменного опроса совладельцев, не присутствовали на общем собрании. У каждого совладельца имеющееся количество голосов пропорционально принадлежащей ему площади. Если у одного совладельца более 50% площади всего дома, у каждого совладельца – 1 голос. Кроме того, другое может быть установлено уставом ОСМД.
Решение общего собрания оформляется протоколом, в котором проставляется личная подпись каждого, кто проголосовал, а также отметка «за» у каждой подписи.
И последнее, что важно отметить: ОСМД является неприбыльной организацией. Именно поэтому полученные от продажи денежные средства нельзя распределить между членами ОСМД. Их необходимо использовать на нужды дома. Для этого в решении общего собрания об отчуждении общего имущества необходимо указать целевое назначение денежных средств, например, на проведение текущего или капитального ремонта.
Практическая реализация
Приведенный порядок хотя и кажется достаточно четким, но на самом деле существует ряд проблем его практической реализации:
– вспомогательные помещения и другое общее имущество не являются отдельными объектами недвижимости;
– на вспомогательные помещения и другое общее имущество нет отдельного технического паспорта;
– нет документов, подтверждающих право собственности на вспомогательные помещения и другое общее имущество;
– в Государственном реестре прав на недвижимое имущество нет информации о вспомогательные помещения и другое общее имущество;
– во вспомогательных помещений и другого общего имущества нет отдельной адреса.
Решить данные проблемы можно было бы путем принятия на государственном уровне единого порядка отчуждения вспомогательных помещений и другого общего имущества.
Вместе с тем, сегодня сложилась довольно интересная практика, когда оформляется право общей совместной собственности совладельцев дома на нежилые помещения дома за ОСМД. При этом под нежилыми в данном случае имеются в виду фактически вспомогательные помещения, является общей собственностью совладельцев дома, а не отдельными объектами недвижимости.
Например, из постановления Львовского окружного административного суда 28.03.2017 года, дело № 813/4503/16 (ни была оспорена и вступило в законную силу) усматривается, что на общем собрании ОСМД приняло решение об оформлении права общей совместной собственности совладельцев дома на подвальное помещение. После этого представитель ОСМД обратился в органы юстиции для регистрации права собственности на данное помещение за ОСМД.
Сначала государственный регистратор отказал в регистрации из-за якобы наличие ареста недвижимого имущества, однако приказом начальника Главного территориального управления юстиции такое решение об отказе было отменено и осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество по заявлению о государственной регистрации объекта недвижимого имущества, поданной ОСМД.
Суд решил, что право собственности было зарегистрировано за ОСМД законно.
Данное решение о регистрации права собственности на подвал за ОСМД в дальнейшем обжаловал также Львовский городской совет в порядке хозяйственного судопроизводства. Верховный Суд в своем постановлении от 06.08.2019 г.., дело № 914/843/17, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Таким образом, за ОСМД было зарегистрировано право собственности на подвал как общее имущество многоквартирного дома, и данное решение было признано законным судами как административной, так и хозяйственной юрисдикции.
Данные судебные решения еще раз подчеркивают, что, как указано выше, при решении вопроса о том, возможно ли зарегистрировать право частной общей совместной собственности на общее имущество многоквартирного дома по ОСМД, необходимо исходить именно из правового статуса такого помещения: является ли оно вспомогательным или нежилым .
Конечно, когда право собственности зарегистрировано за ОСМД, указанные выше проблемы отчуждения общего недвижимого имущества исчезают. Именно поэтому приведенная судебная практика является важным положительным шагом.
Источник: Протокол[:ua]Допоміжні приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку. З-поміж інших приміщень їх вирізняє особливе функціональне призначення: забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців.
До допоміжних приміщень належать колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери, інші підсобні та технічні приміщення.
Допоміжні приміщення знаходяться у спільній сумісній власності співвласників як квартир, так і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. При цьому мова йде не лише про приватизовані, але й про неприватизовані квартири: їх власники також є співвласниками допоміжних приміщень будинку.
Право власності на допоміжні приміщення є дещо обмеженим. Так, спільне майно не можна поділити між співвласниками. Також співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна, а кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із спільного майна в натурі для звернення стягнення на неї.
Виникнення права власності на допоміжні приміщення має певні особливості. Дане питання було розкрите в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004, а згодом – конкретизоване рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 р. № 14-рп/2011.
Суд прийшов до чіткого висновку, що допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир. Співвласники квартир і нежитлових приміщень стають співвласниками допоміжних приміщень незалежно від підстав набуття права власності (у т.ч. купівля-продаж, спадкування, інші цивільно-правові угоди). При цьому жодних додаткових дій для підтвердження права власності на допоміжні приміщення вчиняти не потрібно.
Допоміжні та нежитлові приміщення
Важливо зауважити, що виникнення права власності залежить від статусу приміщення: допоміжне чи нежитлове.
До нежитлових відносяться ті приміщення, що які з самого початку будувалися не як допоміжні, а як такі, що мають інше призначення. Саме до такого висновку прийшов Верховний Суд в постанові від 06.08.2019 р., справа № 914/843/17.
Наприклад, в більшості сучасних новобудов в підвалі розміщуються паркінги. Такі приміщення не можуть вважатися допоміжними і знаходитися в спільній сумісній власності, а право власності на них (наприклад, на окремі машино-місця) реєструється за певними особами, які їх придбали.
Основна ознака, яка дозволяє розмежувати допоміжні та нежитлові приміщення, – їх функціональне призначення.
Як зазначено вище, допоміжні приміщення необхідні для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування мешканців будинку та підвищення життєвого комфорту мешканців будинку. Нежитлові ж приміщення призначаються для здійснення торгівлі, надання послуг, влаштування паркінгу, здійснення господарської діяльності та для інших непобутових потреб.
Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 23.10.2019 року, справа № 598/175/15-ц, за своїм правовим статусом нежитлові приміщення є окремими об’єктами нерухомого майна. Вони є самостійними об’єктами цивільно-правових відносин і знаходяться у власності конкретних осіб (приватній, комунальній чи державній). Це окремі, ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, які не належать до житлового фонду. Натомість допоміжні приміщення не є окремими об’єктами нерухомості. Вони належать до житлового фонду та знаходяться у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Користування допоміжними та нежитловими приміщеннями
Права співвласників багатоквартирного будинку залежать від правового статусу приміщення і відрізняються залежно від того, чи є приміщення допоміжним або нежитловим.
Співвласники багатоквартирного будинку, якщо мова йде про допоміжні приміщення, мають право користування такими приміщеннями, право отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.
Якщо хтось заважає співвласникам багатоквартирного будинку використовувати допоміжні приміщення, вони мають право на захист своїх прав в судовому порядку. З цією метою необхідно звернутися до суду з позовною заявою про усунення перешкод у здійсненні права користування.
Щодо нежитлових приміщень, співвласники багатоквартирного будинку таких прав не мають. Всі права належать виключно власнику конкретного приміщення.
Проблеми відчуження допоміжних приміщень
Приміщення багатоквартирного будинку можуть бути відчужені, якщо вони не є самостійними нежитловими приміщеннями, право власності на які вже було зареєстроване, а також не потрібні для експлуатації будинку.
Листом Міністерства з питань ЖКГ України від 22.01.2009 року № 8/14-530 було визначено чіткі умови продажу спільного майна багатоквартирного будинку:
1. ОСББ має бути балансоутримувачем будинку.
2. Наявна згода власників всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.
3. Загальні збори прийняли рішення про відчуження спільного майна.
4. Отримані від продажу кошти будуть використані на потреби будинку.
Перш за все, будинок передається на баланс ОСББ. Колишній балансоутримувач передає ОСББ екземпляр технічної та іншої документації на будинок, екземпляр документа, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт та план інженерних мереж будинку. Повніший перелік документів, які передаються ОСББ, можна знайти в п. 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 року № 76.
Строк передачі – 3 місяці з моменту створення ОСББ. Якщо якийсь із перерахованих документів відсутній, то він повинен бути виготовлений або відновлений за рахунок підприємства, з балансу якого передається житловий будинок протягом півроку з моменту реєстрації ОСББ.
Після цього підписується акт приймання-передачі будинку з балансу на баланс.
Далі необхідно отримати згоду на відчуження спільного майна. Таку згоду надають власники приватизованих та неприватизованих квартир, а також нежитлових приміщень. Згода надається в письмовій формі та має бути посвідчена нотаріально. В згоді обов’язково необхідно вказати точний перелік майна, яке відчужується, а також дії, на які надається згода, наприклад, відчуження на підставі договору купівлі-продажу майна.
Наступний крок – прийняття рішення загальних зборів про відчуження спільного майна. Прийняття цього рішення є виключною компетенцією загальних зборів.
Рішення про відчуження спільного майна приймається 2/3 голосів, при цьому не має бути голосів проти.
Голосування здійснюється на загальних зборах або шляхом письмового опитування співвласників, що не були присутні на загальних зборах. У кожного співвласника наявна кількість голосів пропорційно належній йому площі. Якщо у одного співвласника більше 50% площі всього будинку, у кожного співвласника – 1 голос. Крім того, інше може бути встановлено статутом ОСББ.
Рішення загальних зборів оформлюється протоколом, в якому проставляється особистий підпис кожного, хто проголосував, а також відмітка «за» біля кожного підпису.
І останнє, що важливо відзначити: ОСББ є неприбутковою організацією. Саме тому отримані від продажу грошові кошти не можна розподілити між членами ОСББ. Їх необхідно використати на потреби будинку. Для цього в рішенні загальних зборів про відчуження спільного майна необхідно вказати цільове призначення грошових коштів, наприклад, на проведення поточного або капітального ремонту.
Практична реалізація
Наведений порядок хоч і здається досить чітким, але насправді існує ряд проблем його практичної реалізації:
– допоміжні приміщення та інше спільне майно не є окремими об’єктами нерухомості;
– на допоміжні приміщення та інше спільне майно немає окремого технічного паспорту;
– немає документів, що підтверджують право власності на допоміжні приміщення та інше спільне майно;
– у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно немає інформації про допоміжні приміщення та інше спільне майно;
– у допоміжних приміщень та іншого спільного майна немає окремої адреси.
Вирішити дані проблеми можна було б шляхом прийняття на державному рівні єдиного порядку відчуження допоміжних приміщень та іншого спільного майна.
Разом з тим, сьогодні склалася досить цікава практика, коли оформляється право спільної сумісної власності співвласників будинку на нежитлові приміщення будинку за ОСББ. При цьому під нежитловими у даному випадку маються на увазі фактично допоміжні приміщення, які є спільною власністю співвласників будинку, а не окремими об’єктами нерухомості.
Наприклад, з постанови Львівського окружного адміністративного суду 28.03.2017 року, справа № 813/4503/16 (не була оскаржена і набрала законної сили) вбачається, що на загальних зборах ОСББ прийняло рішення про оформлення права спільної сумісної власності співвласників будинку на підвальне приміщення. Після цього представник ОСББ звернувся до органів юстиції щодо реєстрації права власності на дане приміщення за ОСББ.
Спочатку державний реєстратор відмовив в реєстрації через нібито наявність арешту нерухомого майна, проте наказом начальника Головного територіального управління юстиції таке рішення про відмову було скасовано та здійснено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно за заявою про державну реєстрацію об’єкта нерухомого майна, поданою ОСББ.
Суд вирішив, що право власності було зареєстроване за ОСББ законно.
Дане рішення про реєстрацію права власності на підвал за ОСББ в подальшому оскаржувала також Львівська міська рада в порядку господарського судочинства. Верховний Суд у своїй постанові від 06.08.2019 р., справа № 914/843/17, прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Таким чином, за ОСББ було зареєстровано право власності на підвал як спільне майно багатоквартирного будинку, і дане рішення було визнано законним судами як адміністративної, так і господарської юрисдикції.
Дані судові рішення ще раз підкреслюють, що, як зазначено вище, при вирішення питання щодо того, чи можливо зареєструвати право приватної спільної сумісної власності на спільне майно багатоквартирного будинку за ОСББ, необхідно виходити саме з правового статусу такого приміщення: чи є воно допоміжним або нежитловим.
Звісно, коли право власності зареєстровано за ОСББ, вказані вище проблеми відчуження спільного нерухомого майна зникають. Саме тому наведена судова практика є важливим позитивним кроком.
Джерело: Протокол[:]