[:ru]Изменения в закон о реконструкции жилья: что ждет устаревший жилой фонд[:ua]Зміни в закон про реконструкцію житла: що чекає застарілий житловий фонд[:]

[:ru]

В правительстве подготовили новую редакцию закона о реконструкции устаревшего жилья и планируют в скором времени от теории перейти к практике.

Согласно информации на портале Domik.ua информирует, в мае 2020 года продолжается общественное обсуждение проекта закона «Про внесение изменений в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Редакция портала выяснила, чем этот законопроект лучше предыдущего и что ожидает жителей столичных «хрущевок», если Верховная Рада внесет предложенные изменения в закон.

По данным Государственной службы статистики, на 1 января 2019 года в Украине насчитывалось 45,5 тыс. ветхих и 16,8 тыс. аварийных домов. Каждый год эта цифра растет. Так, в одном только Киеве находится 107 домов, подлежащих сносу или реконструкции, а около 80% столичных многоэтажек нуждаются в капитальном ремонте. Дальнейшее проживание в таких зданиях не только дискомфортно, но и опасно — а тем временем в ветхих и аварийных дома зарегистрировано 73,1 тыс. украинцев.

Решением этой проблемы власти озадачились еще в 2006 году, приняв закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». Он оказался не очень жизнеспособным: реконструкция касалась только домов до пяти этажей, все работы должны были проводиться за счет застройщиков, согласие на реконструкцию обязаны были дать 100% жильцов дома. Совершенствованием закона занимались неоднократно — с 2006 года он перенес 6 редакций. И вот в нынешнем году в закон о реновации ветхого жилья власти решили внести качественно новые изменения.

Разделение обязанностей

Одним из слабых мест предыдущей редакции закона было то, что зоны ответственности между органами государственной власти и застройщиками были очень размыты. Новый проект закона предполагает, что к сфере ответственности государства теперь будут относиться следующие аспекты:
– планирование комплексной реконструкции кварталов в соответствии с генпланом;
– разработка и утверждение градостроительной документации;
– инженерная подготовка, создание инфраструктурных объектов и благоустройство территорий за счет средств из государственного, местного бюджетов, а также денег частных застройщиков;
– проведение прозрачных инвестиционных конкурсов по поиску компании-застройщика.

На плечи застройщиков ложатся следующие задачи:
– разработка проекта реконструкции и экспертиза проектной документации;
– получение разрешений на выполнение работ для зданий класса последствий СС2 и СС3;
– непосредственно возведение жилых домов и ввод в эксплуатацию;
– предоставление части квартир в новых домах для собственников жилья домов, подлежащих сносу;
– четкое соблюдение условий инвестиционного договора, в том числе сроков сдачи дома.

Важные пункты

Кроме разграничения сфер ответственности, новый законопроект предполагает следующие изменения:
– прописана возможность реконструкции ветхих и аварийных домов разной высотности, а не только до 5 этажей;
– для проведения реконструкции достаточно 75% голосов жителей дома;
– заказчиками проектов реконструкции будут выступать исполнительные органы городских, сельских и поселковых советов;
– расширен перечень источников финансирования проектов;
– определен алгоритм принятия решения о сносе либо реконструкции;
– предусмотрены различные варианты отселения, в частности максимальное расстояние, на которое может производиться отселение, и другие вопросы.

Как будет проходить обмен жилья

Некоторые пункты нового законопроекта касаются непосредственно замены старого жилья на новое либо компенсации его стоимости. Так, в статье 17 сказано, что собственнику жилья в подлежащем сносу здании будет предложена квартира равноценной или большей площади. В последнем случае застройщик не имеет права требовать плату за лишние квадратные метры.

Тем, кто вместо равноценной квартиры выберет деньги, предложат компенсацию. Оценкой будут заниматься субъекты оценочной деятельности, все затраты на определение стоимости квартиры лягут на плечи местных бюджетов. Но тут есть нюанс: получить денежную компенсацию за жилье в снесенном доме смогут лишь те, у кого в собственности есть другая квартира.

Если владелец жилья в подлежащем сносу доме захочет квартиру большей площади , ему предложат оплатить разницу по рыночной цене. И наоборот, при выборе квартиры меньшей площади застройщик выплатит собственнику разницу.

Выводы

Как следует из детального изучения законопроекта, он больше учитывает интересы отселенцев, чем предыдущие редакции. Однако слабые стороны присутствуют и данном документе. Например, не прописан механизм замены жилья по территориальному признаку: то есть житель центра города может получить квартиру на его окраине.

Участники рынка отмечают, что законопроект не предоставляет никаких льгот и преференции тем, что выиграет конкурс на проведение реконструкции, то есть застройщикам. Построив 20-этажный дом вместо 5-этажного, девелоперы, несомненно, получат выгоду, продав большую часть квартир. Вот только государство не предусматривает ни упрощенной процедуры согласования проекта, ни каких-либо других бюрократических послаблений для компаний-застройщиков.

Пока проект закона проходит этап общественных слушаний, каждый может внести свои предложения, направив письмо в Директорат пространственного планирования и архитектуры.

Источник: Портал domik.ua[:ua]

В уряді підготували нову редакцію закону про реконструкцію застарілого житла і планують незабаром від теорії перейти до практики.

Згідно інформації з порталу Domik.ua, в травні 2020 року триває громадське обговорення проекту закону «Про внесення змін до Закону України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». В даній саттті розбирається питання, чим цей законопроект кращий за попередній і що чекає мешканців столичних «хрущовок», якщо Верховна Рада внесе запропоновані зміни до закону.

За даними Державної служби статистики, на 1 січня 2019 року в Україні нараховувалося 45,5 тис. старих та 16,8 тис. аварійних будинків. Щороку ця цифра зростає. Так, в одному тільки Києві знаходяться 107 будинків, що підлягають знесенню або реконструкції, а близько 80% столичних багатоповерхівок потребують капітального ремонту. Подальше проживання в таких будинках не тільки дискомфортно, але й небезпечне – а тим часом в старих і аварійних будинках зареєстровано 73,1 тис. Українців.

Рішенням цієї проблеми можновладці перейнялись ще в 2006 році, прийнявши закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Закон виявився не дуже життєздатним: реконструкція стосувалася тільки будинків до п’яти поверхів, всі роботи повинні були проводитися за рахунок забудовників, згоду на реконструкцію зобов’язані були дати 100% мешканців будинку. Вдосконаленням закону займалися неодноразово – з 2006 року він переніс 6 редакцій. І ось в нинішньому році в закон про реновацію старого житла влада вирішила внести якісно нові зміни.

Розподіл обов’язків

Одним зі слабких місць попередньої редакції закону було те, що зони відповідальності між органами державної влади та забудовниками були дуже розмиті. Новий проект закону передбачає, що до сфери відповідальності держави тепер будуть відноситись наступні аспекти:
– планування комплексної реконструкції кварталів відповідно до генплану;
– розробка та затвердження містобудівної документації;
– інженерна підготовка, створення інфраструктурних об’єктів і благоустрій територій за рахунок коштів з державного, місцевого бюджетів, а також грошей приватних забудовників;
– проведення прозорих інвестиційних конкурсів з пошуку компанії-забудовника.

На плечі забудовників лягають такі завдання:
– розробка проекту реконструкції і експертиза проектної документації;
– отримання дозволів на виконання робіт для будівель класу наслідків СС2 і СС3;
– безпосередньо зведення житлових будинків та введення в експлуатацію;
– надання частини квартир в нових будинках для власників житла будинків, що підлягають знесенню;
– чітке дотримання умов інвестиційного договору, в тому числі термінів здачі будинку.

Важливі положення

Крім розмежування сфер відповідальності, новий законопроект передбачає наступні зміни:
– прописана можливість реконструкції старих і аварійних будинків різної висотності, а не тільки до 5 поверхів;
– для проведення реконструкції достатньо 75% голосів мешканців будинку;
– замовниками проектів реконструкції будуть виступати виконавчі органи міських, сільських і селищних рад;
– розширено перелік джерел фінансування проектів;
– визначено алгоритм прийняття рішення про знесення або реконструкції;
– передбачені різні варіанти відселення, зокрема максимальна відстань, на яке може проводитися відселення, і інші питання.

Як буде проходити обмін житла

Деякі пункти нового законопроекту стосуються безпосередньо заміни старого житла на нове або компенсації його вартості. Так, в статті 17 сказано, що власнику житла, що підлягає знесенню, буде запропонована квартира рівноцінної або більшої площі. В останньому випадку забудовник не має права вимагати плату за зайві квадратні метри.

Тим, хто замість рівноцінної квартири вибере гроші, запропонують компенсацію. Оцінкою будуть займатися суб’єкти оціночної діяльності, всі витрати на визначення вартості квартири ляжуть на плечі місцевих бюджетів. Але тут є нюанс: отримати грошову компенсацію за житло в знесеному будинку зможуть лише ті, у кого у власності є інша квартира.

Якщо власник житла, що знаходиться в будинку, який підлягає знесенню, захоче квартиру більшої площі, йому запропонують оплатити різницю за ринковою ціною. І навпаки, при виборі квартири меншої площі забудовник виплатить власнику різницю.

Висновки

Як випливає з законопроекту, він більше враховує інтереси відселенців, ніж попередні редакції. Однак слабкі сторони присутні і в даному документі. Наприклад, не прописаний механізм заміни житла за територіальною ознакою: тобто житель центра міста може отримати квартиру на його околиці.

Учасники ринку відзначають, що законопроект не надає ніяких пільг та преференції тим, що виграє конкурс на проведення реконструкції, тобто забудовникам. Побудувавши 20-поверховий будинок замість 5-поверхового, девелопери, без сумніву, отримають вигоду, продавши більшу частину квартир. Ось тільки держава не передбачає ні спрощеної процедури узгодження проекту, ні будь-яких інших бюрократичних послаблень для компаній-забудовників.

Поки проект закону проходить етап громадських слухань, кожен може внести свої пропозиції, надіславши лист в Директорат просторового планування та архітектури.

Джерело: Портал domik.ua[:]